Zuerst einmal möchten wir Ihnen noch ein frohes neues Jahr mit viel Gesundheit, Glück und Zufriedenheit wünschen.
Das neue Jahr hat begonnen und am Immobilienmarkt Köln zeichnen sich deutliche Veränderungen ab. Der Krieg in der Ukraine, Rohstoffmangel, eine hohe Inflationsrate und vor allem die deutlich gestiegenen Finanzierungskosten haben Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und erste Veränderungen lassen sich bereits deutlich ablesen.
Was bedeutet das für den Immobilienmarkt Köln und Umgebung? Welche Veränderungen lassen sich bereits erkennen? Und wo bieten sich aktuell Chancen und Möglichkeiten?
Die Preisdynamik lässt nach
Blicken wir zunächst auf die Preisentwicklung für das Stadtgebiet Köln im Jahresvergleich 2021 zu 2022, so zeigt sich ein weiter anhaltender Trend. Die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen sind hier im vergangenen Jahr noch um 10,7 Prozent gestiegen. Für die einzelnen Stadtbezirke lassen sich jedoch bereits deutliche Unterschiede in der Dynamik erkennen. Denn hier reicht die Spanne von 2,8 Prozent Preisanstieg in Porz zu extremen 15,9 Prozent in Köln-Ehrenfeld. Schaut man sich hierzu noch die Preisentwicklung über die einzelnen Quartale in 2022 an, wird deutlich, dass sich insbesondere im 2. Halbjahr 2022 eine allgemeine Veränderung in der Dynamik abzeichnen lässt.
Nach Preisanstiegen in den ersten beiden Quartalen, sehen wir im dritten und vierten Quartal zunächst eine Stagnation und im letzten Quartal dann einen ersten Preisrückgang von -3 Prozent. (Quelle: iib-institut.de/ immobilienscout.de).
Der Zins ist der entscheidende Faktor
Die oft zitierte „multiple Problemlage“ verursacht u.a durch den Krieg in der Ukraine, einen Rohstoffmangel bzw. Lieferkettenengpässen und hohe Inflationsrate, haben nicht zuletzt auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Köln und Umgebung. Entscheidender Faktor ist und bleibt aber der Finanzierungszins. Da Immobilien häufig zu großen Teilen durch Fremdkapital von der Bank finanziert werden, hat der vergleichsweise hohe Zinsanstieg auch einen starken Effekt auf die Kaufkraft der Interessenten. So lag das Zinsniveau für 10-jährige Zinsbindungen Anfang 2022 noch bei ca. 1 Prozent. Aktuell liegt dieses bei ca. 4 Prozent und hat sich somit nahezu verdreifacht. Für eine Kreditsumme von 500.000 € ergibt sich somit eine monatliche Mehrbelastung von ca. 1.250 € nur durch die Zinsen. (Quelle: interhyp.de)
Ein Jahr der Chancen durch Veränderung?
Am Finanzierungszins orientiert, gehen Banken und KreditvermittlerInnen für das Jahr 2023 daher von einem Preisrückgang von 10 bis 15 Prozent aus – und dieser Preisrückgang müsste rein rechnerisch noch stärker ausfallen. Doch zwei Faktoren dürften dieser Dynamik entgegenwirken. Zum einen die anhaltende Wohnraumknappheit in Ballungsgebieten und zum anderen die deutlich verfehlten Ziele im Neubau.
Das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen wird voraussichtlich für das vergangene Jahr deutlich verfehlt. Mit weniger als 290.000 fertiggestellten Wohnungen für 2022 rechnen die Verbände der Baubranche, darunter Architektenkammern, Bauindustrie oder Immobilienwirtschaft. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft geht gar von nur etwa 250.000 neuen Wohnungen aus. Endgültige Daten werden erst im Mai 2023 vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht. Die Aussichten für 2023 sehen zudem noch trüber aus, da der Neubau von Lieferkettenengpässen, Rohstoffknappheit und eben den gestiegenen Finanzierungszinsen stark betroffen ist. (Quelle: tagesschau.de)
Eine Entschärfung der Wohnungsknappheit in den Ballungsgebieten durch die Schaffung von merklich mehr Wohnraum erscheint vor diesem Hintergrund mehr als unwahrscheinlich. Noch dazu hat der Trend zur Urbanisierung nach einer „Coronaauszeit“ wieder Fahrt aufgenommen und zuletzt verzeichnet Deutschland u.a. durch Zuwanderung steigende Einwohnerzahlen.
Für Bestandsimmobilien könnten sich in diesem schwierigen Marktumfeld somit 2023 trotzdem gute Chancen auftun. Allerdings sind diese, bedingt durch die veränderten Gegebenheiten, deutlich stärker von der jeweiligen Immobilie abhängig. Faktoren wie Lage, baulicher Zustand oder energetische Klassifizierung rücken in den Vordergrund und machen beim Verkaufspreis einen noch deutlicheren Unterschied.
Bleibt also der allgemeine Nachfrageüberhang in Köln und Umgebung bestehen, ist davon auszugehen, dass vor allem attraktive Immobilien überdurchschnittlich gefragt sind. Trotz einem allgemeinen Preisdruck und dem damit einhergehenden Nachfrageeinbruch merken auch wir in der Praxis, dass sich für attraktive Immobilien auch weiterhin zahlungskräftige KäuferInnen begeistern lassen.
Durch das gestiegene Angebot von Immobilien am Markt rückt hierbei die professionelle Präsentation und der Vertrieb einer Immobilie in den Vordergrund. Bei größerem Angebot wird es eben umso wichtiger, sich in der Präsentation von der breiten Masse abzusetzen. Denn KäuferInnen, die gestiegene Finanzierungskosten durch Einkommen oder durch höhere Eigenkapitalanteile kompensieren können, lassen sich so deutlich besser erreichen.
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