Heute beschäftigen wir uns mit der Zinsentwicklung und ihrer Auswirkung auf den Immobilienmarkt.
Seit Anfang des Jahres sind die Zinsen für Immobilienkredite massiv gestiegen. Von durchschnittlich 1,1 Prozent für eine 10-jährige Sollzinsbindung auf zuletzt 3,33 Prozent. Dies entspricht einer Steigerung von ca. 200 Prozent in acht Monaten und hat zur Folge, dass wir nunmehr wieder ein Zinsniveau haben wie zuletzt Anfang 2014.
Doch was bedeutet dieser rasante Anstieg der Finanzierungszinsen konkret für Eigentümer, die verkaufen wollen bzw. Käufer, die kaufen wollen?
Im folgenden Modell haben wir dies beispielhaft dargestellt. Gehen wir davon aus, dass ein Käufer ein monatliches Budget von 2.000 € zur Verfügung hat, um Zinsen und Tilgung zu zahlen. So ergibt sich ein doch sehr gravierender Unterschied in den Kaufmöglichkeiten!
Denn bei einem Zinssatz von 1,1 Prozent konnte dieser Käufer Anfang des Jahres eine Finanzierungssumme von 666.000 € bedienen - bei einem Zinssatz von aktuell 3,2 Prozent kann derselbe Käufer mit gleichbleibendem Monatsbudget von 2.000 € nur noch 421.000 € Finanzierungssumme
Dies bedeutet eine Minderung der Finanzierungssumme in Höhe von 36 Prozent - bei gleichbleibenden Möglichkeiten der Käufer! Geht man nun davon aus, dass die Kaufinteressenten nicht deutlich mehr an monatlicher Belastung stemmen können oder deutlich mehr Eigenkapital einbringen, wäre dies eine theoretische Korrelation zwischen Zinsentwicklung und Kaufpreisen.
Was bedeutet das aktuell für den Immobilienmarkt in Köln und Umgebung?
War zu Beginn der steigenden Zinsen die Nachfrage nach Immobilien noch ungebrochen hoch, zeichnen sich aktuell zwei erkennbare Trends für den Immobilienmarkt Köln und Umgebung ab.
Wie man in der unteren Grafik erkennen kann, sehen wir zum einen, dass wir einen deutlichen Einbruch in der Nachfrage haben. Zum anderen - und damit einhergehend - steigt die Anzahl an angebotenen Immobilien bzw. stehen die inserierten Objekte deutlich länger am Markt. So ist das Verhältnis von Suchanfragen auf ein Einfamilienhaus in Köln im Jahresvergleich um unglaubliche 95 Prozent gesunken! Demnach gab es im September 2021 noch 1727 Suchende auf ein Objekt, wohingegen aktuell nur noch 78 Suchende auf ein Objekt kommen.
Was bedeutet das konkret für den Verkauf einer Immobilie?
Häufig finden sich im Internet aktuell noch Preise für Immobilien, wie sie bei 1-prozentigen Zinsen gezahlt wurden. Wie die vorherigen Zahlen belegen und auch die Praxis bestätigt, finden sich zu diesen Preise jedoch immer schwieriger Käufer. Zu „alten Preisen“ kann derzeit nur noch kaufen, wer a) mehr monatliche Belastung tragen kann oder wer, b) die Möglichkeit hat, mehr Eigenkapital einzubringen.
In der Praxis ergibt sich daher häufig folgende Konstellation: Die derzeitigen Käufer haben deutlich höhere Eigenmittelanteile oder zahlen die Kaufpreise komplett aus Eigenmitteln – insbesondere auch als Inflationsschutz. Da diese Möglichkeit jedoch nur ein sehr geringer Anteil der potenziellen Interessenten hat, ergibt sich eine geringere Nachfrage und die wenigen, die noch kaufen können, haben deutlich bessere Verhandlungschancen. Die große Chance für Verkäufer liegt derzeit darin, dass man die Verhandlungen noch von einem relativ hohen Preisniveau aus führt und die dann tatsächlich gezahlten Preise sich an den „alten Preisen“ orientieren. Käufer mit hohem Eigenkapitalanteil haben zudem derzeit eine große Motivation zu kaufen, da die Inflationsraten derart hoch sind. Käufer, die einen großen Teil der Kaufsumme finanzieren müssen, können schon zum jetzigen Zinsniveau nur noch schwer zu derzeitigen Preisen kaufen. Da die EZB mit ihrer letzen Zinserhöhung um 0,75 Prozent bereits bis zu fünf weitere solcher Schritte angekündigt hat, gibt es derzeit wenig Grund zum Anlass, dass wir einen Rückgang auf die historisch tiefen Zinsniveaus der letzen Jahre absehen können. Die Zinsen werde vor dem Hintergrund voraussichtlich weiter steigen. Der Effekt wird sich dann vermutlich auch zunehmend in den Marktpreisen widerspiegeln.
Die derzeitigen Preise bieten somit noch ein gutes Niveau um Käufer zu finden, die aufgrund von hohen Eigenmittelanteilen noch in der Lage sind, die „alten Preise“ zu zahlen.
Sollten die Angebotspreise sinken, ist diese Käuferschicht derzeit sicherlich nicht bereit, mehr als die Angebotspreise zu zahlen, sondern kann letztlich von einem niedrigen Preisniveau aus verhandeln.