Wieviel ist meine Immobilie wert?
Um den Wert Ihrer Immobilie ermitteln zu können, werden im Allgemeinen drei Verfahrenstechniken angewendet. Diese erklären wir Ihnen im Folgenden.
Das Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren geht es allein um die die Immobilie an sich - Vergleiche und Prognosen der Rentabilität werden außen vor gelassen. Diese Methode findet üblicherweise bei Ein- und Zweifamilienhäusern Anwendung.
Es werden einige Faktoren berücksichtigt, die für die Immobilie errechnet werden müssen, in erster Linie geht es bei dieser Methode allerdings um die Herstellungswerte aller Gebäudeteile. Vor allem die Faktoren Lage, Grundstückswert, Baukosten und altersbedingte Abnutzung werden berücksichtigt.
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren gilt als präzise Methode bei der Wertermittlung von Grundstücken und selbst genutzten Immobilien. Weil das Vergleichswertverfahren für Immobilien auf konkreten Werten realer Käufe basiert, kann es das Marktgeschehen besonders gut abbilden. Es kommt bei der Ermittlung des Verkehrswertes (also des Marktwertes) zum Einsatz. Grundsätzlich sind für dieses Verfahren die Angaben und Werte der Gutachterausschüssebesonders wichtig: Dabei handelt es sich um bereits erzielte Werte für verschiedene Arten von Immobilien, welche die Gutachterausschüsse kategorisch geordnet zur Verfügung stellen.
Das Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren ermittelt man den Verkehrswert von vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien, die zur Ertragserzielung vorgesehen sind. Dabei beabsichtigt der Eigentümer, eine möglichst hohe Rendite aus der Immobilie zu erwirtschaften.
Im Vordergrund steht beim Ertragswertverfahren also nicht der Wert der Immobilie an sich, sondern der höchste Ertrag. Vergleicht man beispielsweise ein einfach gebautes Haus in einem Viertel mit hohen Mieten, mit einem hochwertigen Mehrfamilienhaus in einer weniger gesuchten Lage, wird der Unterschied deutlich. Aus diesem Grund fließt bei der Ertragswertberechnung der berechnete Sachwert der Immobilie nur indirekt mit ein. Die Qualität der Baustoffe ist beispielsweise nur für die Berechnung der Nutzungsdauer relevant. Der Wert des Grundstücks wird beim Ertragswertverfahren aus diesem Grund auch getrennt vom Gebäudesachwert ermittelt, da das Wohn- oder Gewerbeobjekt eine begrenzte Restnutzungsdauer hat, während das Grundstück nicht an Wert verliert. Immobilien sind im Rahmen des Ertragswertverfahrens ausschließlich Kapitalanlagen, aus denen sich Einnahmen ableiten lassen müssen.
ACHTUNG!
Falls Sie sich in Streitigkeiten über den Wert Ihrer Immobilie befinden, sei es z.B. innerhalb einer Erbengemeinschaft oder bei Scheidung, sollten Sie den Wert durch einen Sachverständigen ermitteln lassen, der von der örtlichen IHK bestellt und vereidigt wurde - sein Gutachten gilt bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung.